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2018年1-2月全國土地市場分析報告

2018-3-22 14:52:17

        2018年前兩個月,全國土地市場供求兩旺。全國共出讓土地13178宗,面積為41513萬平方米,同比增長29.8%,成交土地9868宗,成交面積為31872萬平方米,同比增長18.5%,土地成交價款同比增長40.9%。


       重點城市土地成交增速略低于全國平均水平。1-2月,35個大中城市出讓土地1899宗,成交土地1512宗,成交面積為6961萬平方米,同比增長14.2%,增速比全國低4.3個百分點。區域市場差異明顯。京津冀地區增長較快,珠三角地區土地成交出現負增長。


       2018年,房地產市場調控將保持連續性和穩定性,預計房地產企業的土地購置意愿或將受壓,房地產企業購置土地增速將保持低位。但在宏觀經濟好轉的帶動下,預計未來全國土地市場供求將保持平穩運行態勢,地價漲幅會有所收窄。

 

土地政策保持平穩

       1月15日,2018年全國國土資源工作會議在京召開,會議強調,新時代國土資源工作要在推動高質量發展上有更大作為,在深化供給側結構性改革、推動鄉村振興戰略實施、促進區域協調發展實施中有更大擔當、更實舉措;新時代國土資源工作要在生態文明建設上有更大作為,生態系統源頭保護要加大力度,國土資源全面節約和循環利用要扎實推進,國土綜合整治要全面加強;新時代國土資源工作要在保障和改善民生上有更大作為,要深化國土資源領域改革增強人民獲得感,創新國土資源惠民政策增強人民幸福感,維護群眾資源權益增強人民安全感。會議明確,集約高效利用國土資源是推動高質量發展的重要任務,到2020年,自然資源產權制度和市場化配置機制更加健全,資源集約利用水平和承載力明顯提高,城鄉人均建設用地面積持續下降,單位國內生產總值建設用地使用面積比2016年下降20%。 


       1月11日,國土資源部印發《關于開展新一輪土地利用總體規劃編制試點工作的通知》。《通知》稱,經國務院同意,國土資源部擬在部分省(自治區、直轄市)部署開展新一輪土地利用總體規劃編制試點工作,以點帶面探索土地利用總體規劃編制方法及管理方式,為全面開展新一輪土地利用總體規劃編制工作積累實踐經驗。在試點區域上,省級規劃試點包括北京、上海、重慶。市級規劃試點包括:張家口、秦皇島、大同、呼倫貝爾、大連、阜新、延邊、牡丹江、徐州、南通、杭州、寧波、臺州、宣城、福州、廈門、南昌、撫州、濟南、煙臺、淄博、洛陽、平頂山、武漢、長沙、衡陽、廣州、惠州、柳州、玉林、成都、宜賓、六盤水、昆明、曲靖、西安、延安、平涼、海東、銀川,雄安新區。另外,還有67個縣、鄉級規劃試點區域。 


      1月16日,國土資源部辦公廳和住房城建設部辦公廳聯合發布《關于沈陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》,原則上同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案。方案提出規范集體建設用地建設租賃住房的審批和監管程序,明確項目申報主體,戶型以90平方米以下中小戶型為主。 


      1月26日,國土資源部第1次部務會議審議通過《不動產登記資料查詢暫行辦法》。辦法規定,不動產權利人、利害關系人可以依照本辦法的規定,查詢、復制不動產登記資料。本辦法自2018年3月2日起施行。 


       2月2日,國土資源部印發《第三次全國土地調查實施方案》的通知,實施方案從目標任務、實施原則、主要工作內容、土地利用現狀調查、專項用地調查、土地調查數據庫建設、海島調查、檢查與核查、統一時點更新、成果匯總、主要成果、“三調”成果與第二次全國土地調查的銜接、實施計劃、實施保障等14方面,對“三調”工作做出詳細部署。 


全國整體土地市場供求兩旺

       全國整體土地市場供求兩旺,住宅用地成交占比上升,房地產企業購地意愿下降。


       2018年1-2月,全國土地市場供求兩旺,共出讓土地13178宗,供應面積達41513.26萬平方米,同比增長29.8%,成交土地9868宗,成交面積達31872.47萬平方米,同比增長18.5%。其中,住宅用地供應4640宗,面積為13743.62萬平方米,同比增長29.6%,成交3349宗,成交面積為10505.73萬平方米,同比增長25.8%,成交價款為6161億元。住宅用地成交面積和成交價款分別占全部土地成交的33.0%和74.3%,分別比上年同期提高1.9和3.8個百分點。 


       同期,全國房地產企業土地購置面積為2345萬平方米,占全國土地總成交面積的7.4%,該比值比上年同期下降1.4個百分點;房地產企業土地成交價款為794億元,占全國土地總成交價款的9.6%,該比值比上年同期下降3.9個百分點。房地產企業購置土地意愿有所減弱,主要有三方面原因:一是房地產調控政策持續保持高壓,中央高層在2017年四季度多次強調“房住不炒”,強調;二是隨著2017年房地產銷售增速的逐月回落,企業對未來銷售形勢信心不足;三是受金融去杠桿的影響,房地產企業融資渠道相對偏緊,非銀行融資渠道嚴格受限,企業資金壓力加大。這三個因素共同決定了房地產企業的土地購置意愿保持在相對低位。

 

土地成交面積占比下降

       重點城市土地成交面積占比下降,非重點城市平均地價上漲明顯。2018年1-2月,35個大中城市共成交土地6961萬平方米,同比增長14.2%,增速比全國低4.3個百分點,土地成交價款為4113億元,同比增長27.5%,增速比全國低13.4個百分點。35個大中城市土地成交面積占全國的比重為21.8%,比上年同期下降0.8個百分點。 


      而35個重點城市以外的其他城市共成交土地8356宗,成交面積為24911萬平方米,同比增長19.7%,增速比全國高1.2個百分點,土地成交價款為4175億元,同比增長57.3%。非重點城市土地成交增速明顯快于重點城市。

 

       自2017年6月份起,非重點城市平均地價漲幅開始快于重點城市。從土地成交價款和平均地價來看,2018年前兩個月重點城市平均地價為5909元/平方米,同比上漲11.6%;而非重點城市平均地價為1676元/平方米,同比上漲31.3% ,非重點城市地價漲幅快于重點城市17.7個百分點。 


地區差異明顯

       分省市看,地區間差異明顯。除西藏外,有17個省市區土地成交面積上漲,13個省市區出現下降。在上漲的省市區中,北京、江西、四川、山東、貴州、河北、湖北等省市土地成交面積增長較快,增速均超過50%。在下跌的地區中,海南、新疆、寧夏跌幅最大,成交面積同比分別下降77.9%、55.4%、51.6%。

 

       從重點區域看,京津冀地區土地成交增長最快,珠三角最慢。1-2月,京津冀土地成交面積達2688.88萬平方米,增長46.6%,增速比全國整體水平高16.8個百分點。長三角土地成交面積為3889.24萬平方米,同比增長7.7%,增速比全國低22.1個百分點。珠三角地區土地成交面積為734.84萬平方米,同比下降4.7%。

 

土地市場走勢預測

       2018年,房地產市場調控將保持連續性和穩定性,繼續實施“分類調控、因城施策”的總基調,更加強調房地產的民生作用,政府將會從堅持市場調控力度、加快租賃住房建設、建立健全房地產市場長效機制等方面來加以引導和調節,受政策影響,預期2018年房地產市場將會延續平穩回落的發展態勢,多數指標增速繼續收窄,部分指標甚至出現負增長,城市分化的格局仍將延續,房地產企業的土地購置意愿或將受壓,房地產企業購置土地增速將保持低位。 


       同時,得益于近期宏觀經濟企穩跡象相對較為明顯,新經濟的發展動能培育有所加速,非房地產業對土地的需求將仍會保持穩定增長。綜合考慮,預計未來全國土地市場供求仍將保持平穩運行態勢,但地價漲幅會有所收窄。


附:土地成交排行信息


表1 2018年1-2月全國土地成交總價TOP10


表2 2018年1-2月全國住宅用地成交總價TOP10


表3 2018年1-2月各城市土地成交價款TOP10 

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